贵阳超级大盘之谜

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司阳

仔细研究新浪发布的2012年中国房地产企业销售排行榜可以发现一个有趣的现象,来自三线省会城市贵阳的宏立城以550.41万㎡和245.19亿元的成绩分别取得了全国房地产销售面积的第8名和销售金额的第18名,令人吃惊的是其销售业绩全部来自旗下的“花果园”楼盘,这也是“花果园”楼盘销售面积连续第三年高居全国单盘销售面积的首位,同样位于贵阳的中天未来方舟以88.87万㎡位居第二。在新浪统计的其他楼盘中,最接近前两者的楼盘是济南中海国际社区的52.87万㎡,其余项目的销量基本未超过30万㎡。

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宏立城集团成立于1998年,因开发“山水黔城”项目而在当地建立了一定的口碑,“花果园”仅仅是其第二个房地产项目,总规划建筑面积1612万平方米,包括彭家湾、五里冲片区两个旧城改造项目,2010年彭家湾项目启动,两个项目总投资约900亿元。2012年,贵阳全市住宅销售面积约995万㎡,花果园一个项目就占到约55%。而花果园4455元/㎡的均价,把全市住宅的成交均价从2011年的5100元/㎡以上,拉低到了约4500元/㎡(注:贵阳市区楼盘的均价大部分在七八千元以上)。

事实上,这样的超级大盘在贵阳不止一个。上文提到的中天未来方舟总建筑面积720万㎡,7月底开始建设的大川白金城总建筑面积1600万㎡,规划中的中铁龙里生态城总建筑面积甚至超过了2000万㎡。问题来了,是什么原因造成了两个超级大盘都会出现在这样一个小城市贵阳?贵阳又是如何支撑其这样庞大的销量?

综合各方的报道和研究来看,主要原因可能有以下两点:

1. 地方政府财政吃紧,无力进行旧城改造及相关基础设施建设。花果园所在地区为贵阳市较大一片棚户区和城中村,长期来以脏乱差闻名,旧城改造迫在眉睫。而以贵阳市年400亿元左右的财政收入肯定难以承担旧城改造及相关基建开支。据了解,宏立城拿到花果园地块的楼面均价仅约300元/㎡,而拿到这样低价的前提条件就是负责区域内的基础设施建设,而开发商也必须通过较大的开发规模摊薄基建成本。中天未来方舟所在区域也是类似的情况。

2. 区域经济发展不均,城市化带来的刚需量巨大。贵州省经济发展严重不均,省会贵阳的GDP在全省占比约达四分之一,省内人口向贵阳集中的趋势势不可挡,由此带来的刚性购房需求量是十分巨大的,而超级大盘相对较低的均价正好符合这部分购房者的需求,购房送户口的政策进一步刺激了这部分需求。据了解,花果园销售中本地和省内其他地区的购房者分别占35%和50%。

 

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